שינויים במיסוי בתכנית תמ"א 38

במאמר שפורסם בדה מרקר, תוארו בהרחבה השינויים במסים האמורים לעודד קידום פרויקט תמ"א 38 ברחבי הארץ.

נכתב על ידי: דוד רפאל

דוד רפאל
דוד רפאל - מתוך הכתבה בדה מרקר

עצוב לשמוע אך גם כיום מרבית הבניינים במדינת אינם מוכנים לקראת תרחיש של רעידת אדמה רחבת היקף. תכנית תמ"א 38 פורסמה כבר בשנת 2005 ומטרתה הוגדרה לחיזוק מבנים ועל מנת לתמרץ קבלנים לשיפוץ וחיזוק מבנים כדי לקבל זכויות בנייה בבניין והרחבת דירות קיימות.

התכנית המקורית כשלה ועברה 2 תיקונים ב2010 וב-2012 וכעת קיימת אפשרות בניית 2.5 קומות על הגג ותיקון נוסף מאפשר הריסת הבניין ובנייתו מחדש. אך אם יש גורם המרתיע עסקאות תמ"א 38 מדובר במסי מקרקעין כגון מס רכישה, מע"מ מס שבח והיטל השבחה.

עלויות מס
ביצוע העסקה מושפעת מעלויות המס העלולות להכשיל את הפרויקט. בחוק מיסוי מקרקעין נקבע פטור ממס שבח עבור דייר בגין מכירת זכויות הבנייה בתנאי שיקבל תמורה בהתאם להוראות תכנית החיזוק. תמורה במזומן או שיפוץ הדירות על ידי הקבלן לא מקבל פטור ממס.

עד לא מזמן דיני המס העניקו פטור רק במקרה שבו תוספת הבנייה הייתה בבניין הקיים, חוק מיסוי המקרקעין תוקן ב24 לחודש יולי וקבע כי גם דייר אשר מוכר את זכויות הבנייה תמורת דירה אשר יקבל בבניין החדש יזכה בפטור ממס, אך במידה ותהיה הריסה ובניה מחדש פטור המס יהיה כפוף למגבלות נוקשות. במקביל עוד לא ידוע אם הדייר ייאלץ לשלם מס רכישה בעקבות רכישת הדירה החדשה.

לחצו על הטבלה כדי להגדילה

דוד רפאל
דוד רפאל - הטבלה מדה מרקר על חובות וזכויות בתמ"א 38

ומה בדבר המע"מ ?
בכל נושא המע"מ שירותי בנייה לעומת רכישת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 יזכו בפטור ממס. הוראת חוק זו לא תוקנה עקב השינוי האחרון בחוק מיסוי מקרקעין ולכן אין אפשרות לדעת האם הפטור יחול גם לגבי הריבה ובניה מחדש ומגוון זכויות אשר נמכרות לקבלן. הפטור מונע מיזם לקזז את מס התשומות אשר כרוך בעלויות הבנייה.

לדעת דוד רפאל הסדרי המיסוי החדשים מעמידים אלטרנטיבות רבות לדיירים, כאשר הם יכולים לבחור בין הזמנת שירותי בנייה תוך ניצול זכויות בנייה קיימות אל מול מכירת זכויות בניי וקבלת פטור ממס שבח. התיקון לחוק יוצר שלא במתכוון תמריץ להגדלת היצע הדירות.

חובה לציין כי הפטור ממס במסגרת פרויקט תמ"א 38 לא גורע כל הסדר מס אחר העומד לזכותם של הדיירים. חובה לבדוק באופן מעמיק את השימוש בפטורים כולל פטור לדירות מגורים ולבדוק השפעות שונות על המסים בהתאם לנסיבות התואמות לכל דייר בצורה פרטנית.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ

דוד רפאל Administrator
דוד רפאל הוא יזם נדלן מוביל בתחומו. מתמחה בפרויקטים של מגדלי יוקרה, התחדשות עירונית ותמא 38. מרצה, מופיע בתקשורת ומפרסם מאמרים על עולם הנדלן ב- YNET, גלובס, כלכליסט – ועוד.

כתוב/כתבי תגובה